線上“買菜”已不稀奇，一小時(shí)配送上門服務(wù)更成為了“標(biāo)配”。得益于國(guó)內(nèi)生鮮電商市場(chǎng)風(fēng)生水起，冷鏈物流市場(chǎng)規(guī)模也將屢創(chuàng)新高。戴德梁行有關(guān)負(fù)責(zé)人日前在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，2020年可能突破4000億元，預(yù)計(jì)自2021年起全國(guó)產(chǎn)業(yè)規(guī)模年增幅逾20%，2025年市場(chǎng)規(guī)模達(dá)5220億元。

　　

　　今年，生鮮電商迎來一輪“小陽春”，作為其“生命線”的冷鏈物流，為生鮮產(chǎn)品的保溫保鮮、運(yùn)輸及配送全程“保駕護(hù)航”。戴德梁行估算，2019年冷鏈物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)3391億元，對(duì)比2015年的828億元，增長(zhǎng)了逾2倍之多。在疫情沖擊下，線上生鮮平臺(tái)叮咚買菜、每日優(yōu)鮮、京東到家及盒馬鮮生等，迎來了一大波“搶菜”熱潮，銷量更隨之暴發(fā)。

　　

　　“2020年前5個(gè)月，投資者高度關(guān)注中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，我們觀察到資金的注入，私募基金和機(jī)構(gòu)投資者與物流開發(fā)商合作頻繁。物流地產(chǎn)主要運(yùn)營(yíng)模式分為基金合作、自持模式和自用模式。比較流行基金合作的模式具備較強(qiáng)的擴(kuò)張規(guī)模能力，同時(shí)以較高的杠桿獲取利潤(rùn)。”戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部咨詢服務(wù)主管、高級(jí)董事黃衍維告訴記者，自持模式則享受開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、增值服務(wù)全周期的利潤(rùn)，可是擴(kuò)張速度相對(duì)較慢。自用模式主要以支持企業(yè)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的目的大于投資目的。通過合理管理及運(yùn)營(yíng)模式設(shè)計(jì)，可使物流物業(yè)投資者獲取目標(biāo)回報(bào)。

　　

　　自2010年起，政府頒布多項(xiàng)政策措施來推動(dòng)冷鏈物流市場(chǎng)高速發(fā)展。而隨著近年來制冷技術(shù)的提高，以及對(duì)食品、藥品等重要供給品需求的持續(xù)加大，國(guó)家及地方政府對(duì)冷鏈物流產(chǎn)業(yè)愈加重視，行業(yè)發(fā)展整體向好。

　　

　　2019年全國(guó)冷庫倉儲(chǔ)總存量逾665萬平方米，廣東作為冷庫物流倉儲(chǔ)“重鎮(zhèn)”，以近40萬平方米存量規(guī)模在全國(guó)遙遙領(lǐng)先，擁有逾1700座冷庫，逾1萬臺(tái)冷藏車，340萬噸冷庫總?cè)萘?。廣州作為冷鏈產(chǎn)業(yè)的資源高地，表現(xiàn)不俗。

　　

　　值得一提的是，國(guó)有企業(yè)近年來成為冷鏈物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新銳力量，積極參與了多起冷鏈投資交易活動(dòng)，成為市場(chǎng)上嶄露頭角的新晉開發(fā)主體。以招商局集團(tuán)、越秀集團(tuán)、光明乳業(yè)、中國(guó)鐵路及深農(nóng)集團(tuán)等為首的國(guó)有冷鏈物流企業(yè)，通過布局全國(guó)物流中心、整合冷鏈產(chǎn)業(yè)鏈資源等多元化方式，投身為市場(chǎng)新的“中堅(jiān)力量”。

　　

　　與此同時(shí)，冷鏈物流市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)也不少，特別是疫情中冷鏈物流信息不對(duì)稱，有貨無車、有車無貨問題常存；供應(yīng)鏈脆弱，供應(yīng)短缺、交通運(yùn)輸中斷受阻，導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)周轉(zhuǎn)不靈；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管不足，帶來易腐食品衛(wèi)生安全、包裝質(zhì)量及新鮮度參差不齊。盡管如此，疫情沖擊下，隨著生鮮電商逆勢(shì)崛起，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求將冷鏈物流產(chǎn)業(yè)還是推上風(fēng)口。

　　

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月，國(guó)內(nèi)累計(jì)已發(fā)行15單以工業(yè)物流為底層資產(chǎn)的類REITs、CMBS、CMBN產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模近200億元人民幣，發(fā)行機(jī)構(gòu)包含普洛斯、菜鳥、寶灣、順豐等國(guó)內(nèi)一線物流運(yùn)營(yíng)商。工業(yè)物流資產(chǎn)在近年來受到資產(chǎn)證券化市場(chǎng)高度關(guān)注，其中10單產(chǎn)品在近18個(gè)月內(nèi)完成發(fā)行。

　　

　　前述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，冷鏈物流發(fā)展受到政府關(guān)注，在后續(xù)發(fā)展中有望成為新的投資熱點(diǎn)，并迎來數(shù)字化、信息化系統(tǒng)的完善升級(jí)。此外，疫情也倒逼冷鏈物流商業(yè)模式變革，這一新趨勢(shì)培養(yǎng)了大批線上消費(fèi)新用戶，創(chuàng)造了強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。