據(jù)不完全統(tǒng)計，截至8月16日，年內房地產行業(yè)披露并購交易規(guī)模超1215億元。期間，AMC（資產管理公司）聯(lián)手代建企業(yè)對開發(fā)項目整體紓困，已在一線實操層面跑通，成為助力“保交樓”的重要新模式，將進一步加快行業(yè)風險出清進程。

 

　　并購交易有所降溫

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年1月份至7月份，房地產行業(yè)披露并購交易規(guī)模為1194億元。7月份披露35筆并購交易，比上月減少16筆，其中有26筆披露交易金額，總交易規(guī)模約116.5億元，平均單筆交易規(guī)模4.5億元，環(huán)比下降8.7%。從交易標的物業(yè)類型看，以地產開發(fā)項目為主，主要表現(xiàn)為項目公司股權轉讓。

 

　　“相較于去年同期，今年房地產行業(yè)收并購及重組交易規(guī)模有所降溫。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，房企資金流動性壓力仍然較大，銷售端復蘇趨弱，行業(yè)風險還未完全出清，導致有收并購實力的主體謹慎情緒上升。

 

　　在關榮雪看來，當下市場并購交易難以達成的原因各異，但主要有三點：一是收并購雙方的決策博弈，供需雙方預期以及匹配度不高，部分出險房企手握核心項目不肯出手，較具收購實力的房企則擔心風險或收益情況，而抱謹慎觀望態(tài)度；二是不排除有部分并購標的存在債務及股權復雜等問題；三是收并購的資金來源之一，融資仍然具有一定的難度。

 

　　“最大困難在于項目本身的價值。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，當前房地產市場區(qū)域與城市進一步分化，部分城市的項目本身潛在收益有限、變現(xiàn)難度較大，并購方動力不足。此外，出售方在出售項目時想盡可能獲取更多權益，也會拖慢并購進程。

 

　　還有一重難題是，房地產行業(yè)風險還未完全出清，并購方選擇并購標的較為謹慎，標準也愈發(fā)苛刻。

 

　　“當下，并購方選擇并購標的時主要考察標的股權結構、潛在價值及變現(xiàn)難度等因素，因為這些因素決定了標的項目的操作難易度、可獲得的收益及收益獲取難度。于并購方而言，往往傾向于選擇股權結構清晰、潛在價值較大、變現(xiàn)容易的項目。”劉水稱，此外，并購方也會偏向于自身熟悉的、品牌影響力較大的區(qū)域或城市的項目，來降低項目獲取成本，獲得更高溢價空間。

 

　　“AMC+代建”紓困模式跑通

　　值得肯定的是，在行業(yè)并購重組盤活存量資產的過程中，AMC成為房地產紓困的一股重要力量。但由于部分出險房企旗下項目規(guī)模較大，因此大型AMC企業(yè)嘗試通過聯(lián)合央國企、穩(wěn)健型頭部房企以及代建企業(yè)來共同紓困，助力“保交樓”工作的開展。

 

　　在剛剛過去的7月份，AMC與代建企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議較多，其中有兩宗合作市場較為關注。7月下旬，綠城中國、綠城管理分別與長城資產及其子公司長城國富置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在涉房涉地不良資產處置等業(yè)務領域開展戰(zhàn)略合作。7月底，華夏幸福與地方性AMC浙商資產簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就各自存量業(yè)務、“AMC+保交樓”業(yè)務開展戰(zhàn)略合作。

 

　　在克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲看來，按紓困對象不同，AMC可從項目與企業(yè)兩方面進行紓困。在企業(yè)層面，AMC主要采用經典的債務重組方式，也會參與部分較小房企的破產重整。在項目層面，一般是由AMC出資，引入第三方代建企業(yè)來主導項目后續(xù)開發(fā)和運營，部分擁有開發(fā)能力較強的地產子公司的AMC也可將后續(xù)開發(fā)工作交予子公司進行。

 

　　“在項目層面參與房企資產盤活，AMC+代建企業(yè)主要通過‘出資+開發(fā)’模式運作，由AMC負責不良資產處置與重組，代建企業(yè)負責再開發(fā)與運營。”關榮雪表示，特別是頭部代建企業(yè)具有豐富操盤經驗及品牌效應，對項目去化與溢價都會產生積極影響，該模式對出險房企的項目紓困有很大幫助。

 

　　“可共同設立特殊資產基金、聯(lián)合建立共同品牌、盤活問題樓盤以及為政府和社會提供‘保交樓’的系統(tǒng)解決方案等。”劉水表示，AMC自身出資或同時引入銀團收購項目或對項目注資，對不良債權進行談判，對債務償款金額、方式、時間等進行重組，再引入代建企業(yè)，操盤方可以是AMC旗下地產開發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出險房企或第三方代建企業(yè)，推向市場變現(xiàn)取得收益。

 

　　從一線實操層面來看，2023年以來，作為中國代建第一股，綠城管理深入推進“3+3”業(yè)務模式，大力拓展資方代建業(yè)務，已新簽中國華融資產、中國信達資產、中國長城資產、浙商資產、中信信托、中航信托、平安信托等多家AMC及信托機構的不良紓困項目。

 

　　“對于不良紓困項目的選擇，公司內部有一套完善的甄別與準入標準。”綠城管理董事會副主席李軍透露，一是項目的債權債務要清晰；二是項目剩余可售貨值可以覆蓋竣工需求，且政府要釋放監(jiān)管賬戶及相應的資金，能支付各種建設費用；三是產品的設計及工程品質要滿足綠城的底線要求，不能存在可能損害綠城品牌的品質風險；四是紓困項目還需解決好各類供應商的款項梳理，有較大經濟糾紛的須注意其法律風險；最后，紓困項目可能存在逾期交付的，還需與以前的購房業(yè)主簽諒解備忘錄。

 

　　“AMC與代建企業(yè)合作更加廣泛，說明這種項目紓困模式已經跑通，且更加規(guī)范化，有助于該模式的推廣應用。”劉水稱，對于出險房企來講，意味著停工項目有更多的機會獲得救助，在完成“保交樓”任務的同時，也有機會回籠資金。