2021年的兩會(huì)正在如期召開，不但昭示著中國已從疫情泥潭中成功抽身，社會(huì)經(jīng)濟(jì)漸歸常態(tài)，而且也增強(qiáng)市場對(duì)中國經(jīng)濟(jì)未來的信心。2021年兩會(huì)政府工作報(bào)告在房地產(chǎn)方面一直強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，政府報(bào)告在房地產(chǎn)方面關(guān)注的內(nèi)容，包括“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)”、“增加大城市保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”等核心點(diǎn)。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和壓艙石，超預(yù)期發(fā)展對(duì)2020年經(jīng)濟(jì)做出了重要貢獻(xiàn)，2021年也將繼續(xù)發(fā)揮自己重要的作用。住宅地產(chǎn)工程建設(shè)，作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，起到了非常重要的作用。作為住宅地產(chǎn)的相關(guān)研究內(nèi)容，新開工規(guī)模分析已經(jīng)如期分享，這期重點(diǎn)分享住宅地產(chǎn)的2021年完工趨勢。

 

　　2021年住宅地產(chǎn)的完工面積，預(yù)計(jì)超過12.57億平米，根據(jù)對(duì)各城市竣工交付面積的測算，2021年住宅地產(chǎn)的完工套數(shù)將超過1100萬套。

 

　　2021年住宅地產(chǎn)工程建設(shè)完工規(guī)模發(fā)展呈如下五個(gè)趨勢：

 

　　綠色建筑繼續(xù)施行，全裝修（精裝修）政策大面推行

 

　　2013年，國務(wù)院辦公廳以1號(hào)文的形式轉(zhuǎn)發(fā)了國家發(fā)展和改革委員會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂的《綠色建筑行動(dòng)方案》，首次在國家層面明確了綠色建筑發(fā)展目標(biāo)。自2014年以來，各地陸續(xù)出臺(tái)了全裝修（精裝修）的相關(guān)政策，我們認(rèn)為，在綠色化、住宅產(chǎn)業(yè)化的推動(dòng)下，“毛坯房”將逐步退出房地產(chǎn)的歷史舞臺(tái)。據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)工程監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年住宅地產(chǎn)完工面積的裝修結(jié)構(gòu)中，全裝修（精裝修）的份額為均超過50%，與2018年（42.2%）、2019年（42.7%）相比，全裝修（精裝修）份額提升明顯，而毛坯房的份額比例自2018年以來持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)2021年將不足20%。

 

　　從城市等級(jí)&裝修結(jié)構(gòu)分析得知，住宅地產(chǎn)完工建筑面積中，全裝修（精裝修）份額在二線城市2020年已經(jīng)達(dá)21.9%，2021年預(yù)計(jì)達(dá)25.4%。

 

　　這也從另外一個(gè)方面證實(shí)了房地產(chǎn)住宅的全裝修（精裝修）滲透率不斷提升的大趨勢，我們相信全裝修（精裝修）政策這條道路在中國一定會(huì)貫徹執(zhí)行到底。

 

　　另外，2020年國家大力推行綠色建材的應(yīng)用，在南京、杭州、佛山、紹興、湖州、青島等6個(gè)城市開展支持綠色建材促進(jìn)建筑品質(zhì)提升試點(diǎn)工作，將對(duì)住宅地產(chǎn)工程建設(shè)起到新一輪的促進(jìn)作用。針對(duì)全裝修（精裝修）、綠色建筑等相關(guān)政策，奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)已經(jīng)作了非常多的研究，這里就不再繼續(xù)作詳細(xì)闡述。大家可以參閱奧維云網(wǎng)公眾號(hào)2021年2月8日發(fā)布的《2020年精裝市場逆勢持平，未來綠色建筑引領(lǐng)前行》、2021年2月11日發(fā)布的《2020年中國房地產(chǎn)全/裝修政策匯總》、2021年3月4日發(fā)布的《未來精裝城市格局：八大城市成為主力》等內(nèi)容，文中均有非常詳細(xì)的解說。

 

　　裝配式建筑，將是住宅建筑行業(yè)未來的重點(diǎn)發(fā)展方向

 

　　傳統(tǒng)建筑方式存在大量耗費(fèi)資源的弊端，而且80%屬于高耗能建筑。與傳統(tǒng)建筑方式相比，裝配式建筑施工工期短、能耗低、抗震性好，可實(shí)現(xiàn)回收利用，更加符合新形勢下“綠色建筑”的要求。在住宅產(chǎn)業(yè)化的趨勢和國家政策的影響下，目前萬科、碧桂園、綠地控股、新城控股、華潤置地、旭輝集團(tuán)、金地集團(tuán)等眾多房企都已在裝配式建筑領(lǐng)域有各自的戰(zhàn)略布局和發(fā)展。像萬科地產(chǎn)就作為為建筑工業(yè)化的先驅(qū)者，已在裝配式住宅行業(yè)堅(jiān)定不移耕耘了13年。2017年10月，雄安萬科建筑研究中心揭牌并投入運(yùn)營，主要包含了建筑性能、裝配式內(nèi)裝等建筑領(lǐng)域綠色發(fā)展的研究。又如碧桂園自2016年開始試點(diǎn)采用 “SSGF現(xiàn)代化修建管理體系” （“Sci-tech科技創(chuàng)新”、“Safe&share安全共享”、“Green綠色可持續(xù)”、“Fine&fast優(yōu)質(zhì)高效” 四大核心理念），經(jīng)過多年的耕耘，未來逐步將在所有新開發(fā)的項(xiàng)目推行這套體系。房企領(lǐng)頭羊都在積極布局裝配式建筑，未來裝配式建筑，將成為住宅地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。

 

　　EPC（工程總承包）也將成為住宅建設(shè)新模式，各種新科技輪番上陣

 

　　根據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)住宅地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，住宅建設(shè)采用EPC總承包，已經(jīng)成為了當(dāng)前的一種建設(shè)新模式。住宅建設(shè)EPC總承包的新開工建設(shè)面積 ，2021年將超過10.23%，而2021年完工的住宅建設(shè)面積，份額占比預(yù)計(jì)達(dá)到7.8%。

 

　　以實(shí)際項(xiàng)目為例，如西安大都會(huì)三期EPC總承包項(xiàng)目總建筑面積92796.10平方米，由中建八局西北公司承建。該項(xiàng)目位于西咸新區(qū)灃西新城永平路以南。在這個(gè)項(xiàng)目中，中建八局采用了兩項(xiàng)“黑科技”塔吊防碰撞系統(tǒng)和吊鉤可視化系統(tǒng)應(yīng)用，確保工程建設(shè)的安全生產(chǎn)。

 

　　各地依舊繼續(xù)推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造、政策性住房供應(yīng)等工程建設(shè)項(xiàng)目將繼續(xù)成為住宅地產(chǎn)完工建設(shè)的主力

 

　　隨著國家城鎮(zhèn)化率的不斷提升，國家在棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、城中村改造、異地扶貧遷移、城市更新單元、政策性住房供應(yīng)等住宅居住屬性方面下了大力氣，民生保障水平不斷得到提升。

 

　　異地扶貧遷移的政策將隨著國家2021年2月25日在“全國脫貧攻堅(jiān)總結(jié)”上宣布完成了“消除絕對(duì)貧困的艱巨任務(wù)”，從而即將退出住宅建設(shè)的主力；棚戶區(qū)改造也將進(jìn)入尾聲，但老舊小區(qū)改造、城市更新單元建設(shè)等住宅居住屬性的項(xiàng)目，還將繼續(xù)成為住宅地產(chǎn)建設(shè)的主力。

 

　　以河北為例，河北省公布了2021年的住宅工程建設(shè)規(guī)劃，光棚戶區(qū)改造工程的住宅項(xiàng)目基本建成13.2萬套，新開工11萬套；在老舊小區(qū)改造方面，將改造老舊小區(qū)3057個(gè)。另外，將啟動(dòng)203個(gè)城中村改造，改善人居環(huán)境，提升城市品位。

 

　　北京市則計(jì)劃2021年將更新改造300個(gè)老舊小區(qū)；

 

　　上海市計(jì)劃2021年將完成70萬平方米中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，實(shí)施1000萬平方米舊住房更新改造，加快推進(jìn)城中村改造。

 

　　浙江省計(jì)劃2021年將改造提升老舊小區(qū)800個(gè)；

 

　　重慶市2021年將啟動(dòng)30個(gè)城市老舊功能片區(qū)更新改造試點(diǎn)項(xiàng)目，實(shí)施832個(gè)老舊小區(qū)改造和2萬戶棚戶區(qū)改造；

 

　　山西省則計(jì)劃2021年內(nèi)開工1866個(gè)老舊小區(qū)改造等。

 

　　而針對(duì)城市更新單元方面，我們對(duì)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，城市更新單元?jiǎng)t重點(diǎn)集中在深圳、廣州、上海等一線城市，還有少部分的二線主力城市。如深圳的城市更新單元?jiǎng)t以綜合整治、功能改變或者拆除重建為主，而廣州則以舊村（老舊小區(qū)改造）、舊廠和舊城重新改建為主。根據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)顯示，2021年的城市更新項(xiàng)目的完工面積將接近400萬平米，而住宅建筑完工面積將突破240萬平米，同比增長225.2%；2022年的城市更新項(xiàng)目住宅建筑完工面積歷史性的突破400萬平米。

 

　　另外，針對(duì)“大城市住房突出問題"，兩會(huì)報(bào)告確認(rèn)將通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)，這些重點(diǎn)大城市的住宅完工項(xiàng)目，除了城市更新、老舊小區(qū)改造外，新的政策性住房和商品房的完工面積也將再上新臺(tái)階。如北京市計(jì)劃2021年要完成不少于300公頃商品房供地，建設(shè)籌集各類政策性住房5萬套。而貴州省方面，計(jì)劃2021年基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程3.75萬套。

 

　　2021年住宅地產(chǎn)華東完工規(guī)模一枝獨(dú)秀，二線城市是主力

　　根據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)多年工程數(shù)據(jù)的監(jiān)測，基于2020年12月31日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)維度，2021年二線城市將成為新一輪住宅完工的主戰(zhàn)場，完工規(guī)模份額占比達(dá)47.8%。預(yù)計(jì)2021年TOP20城市的完工面積將達(dá)到4.8億平米，占整體住宅完工規(guī)模的38.6%，武漢、成都、重慶領(lǐng)銜完工城市TOP3。